Usucapião Extrajudicial: Guia Definitivo em 5 passos!

As 5 principais dúvidas acerca do assunto respondidas aqui!

Seguindo a tendência de desjudicialização presente no direito brasileiro, oNovo Código de Processo civil trouxe como novidade a possibilidade de processar a usucapião através da via extrajudicial.

A usucapião extrajudicial tem por objeto bem imóvel. Embora outros direitos reais imobiliários possam ser adquiridos pela usucapião, o “caput” do art. 216-A só se refere a “imóvel usucapiendo”. Assim, a usucapião de outros direitos continuará sendo reconhecida somente na via jurisdicional.

O imóvel objeto do pedido pode ser urbano ou rural. Não há restrição legal em relação à área ou à situação do bem. Assim, nada impede o reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóveis urbanos não regulares.

Este tipo de ação está abrindo oportunidade para um novo tipo de advocacia, desapegada do aspecto litigioso e ainda pode trazer retornos imediatos para o seu escritório … quando estou falando de retorno imediato, eu falo de um retorno financeiro de até 120 dias!!

Abaixo eu trago informações importantes para que você veja algumas dúvidas sobre o assunto e entenda o motivo da Usucapião Extrajudicial ter se tornado uma ótima oportunidade para os colegas advogados.

1 – Já que o procedimento é extrajudicial, há necessidade de advogado?

Sim! Mesmo o pedido sendo feito extrajudicialmente, e realizado a requerimento do interessado, a Lei obriga que haja a figura do advogado, onde este fará uma petição que será acostada a prova ora produzida.

2 – Em quanto tempo a Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser concluída no Registro de Imóveis?

A usucapião extrajudicial, que tem caráter opcional ao jurisdicionado, processando-se perante o Registro de Imóveis, é uma das grandes novidades da nova lei processual civil (art. 1071 que inseriu o art. 216-A na Lei nº 6.015/1973).

O novo instrumento tem a característica diferencial da celeridade, pois se estima uma duração aproximada de 90 a 120 dias , desde que preenchidos os requisitos do artigo 216-A , uma vez que se assemelha à retretificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

3 – Quais os documentos necessários para a propositura da usucapião extrajudicial?

o Art.216-A daLei de Registros Públicos, trazido pelaNovo Código de Processo Civil, estabelece uma lista taxativa dos requisitos a serem preenchidos pelo Requerente, senão vejamos:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião , atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Vejamos ponto a ponto os requisitos trazidos pela Lei.

A ata notarial é regulamentada no art.384,NCPC, e é um instrumento público por meio do qual o tabelião atesta fato com o qual travou contrato por meio de seus sentidos (Brandelli, Leonardo, Teoria Geral do Direito Notarial, 4 ed., São Paulo, Saraiva, 2011).

Atenção! Nesse ponto, é importante destacar a diferença entre ata notarial e escritura pública.

Na ata notarial , o tabelião ou quem o represente legalmente, se desloca até o local do imóvel e atesta os fatos ali presenciados por ele.
Já na escritura pública , um terceiro que visualizou os fatos, atesta para o tabelião, que colhe a manifestação e a formaliza.

Portanto…

O primeiro requisito é um ato do próprio tabelião.
Com relação ao inciso II supramencionado, diz respeito à planta e memorial descritivo que deverá ser assinado por:

a) profissional legalmente habilitado (ART);

b) Titulares dos direitos registrados na matrícula do imóvel (aqueles á quem o imóvel pertence documentalmente).

c) pelos titulares dos direitos registrados nas matrículas dos imóveis confrontantes, ou seja, os vizinhos.

No que se refere ao inciso III , tais certidões ora solicitadas servirão para demonstrar/comprovar que inexiste vínculo que possa comprometer a situação do imóvel em questão, ou seja, a natureza mansa e pacífica da posse.
Finalmente, o inciso IV , se revela, por exemplo, com a comprovação de pagamentos de impostos ou de taxas que incidam sobre o imóvel, que servirão para demonstrar a continuidade da posse.

4 – Silêncio – discordância ou concordância?

A redação original do § 2º do art.216-A daLei de Registros Públicos, trazida peloNovo CPC, estabelecia que, se a planta não possuísse a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais, este (s) seria (m) notificado pelo registrador para manifestar seu consentimento em 15 dias, sendo interpretado o silêncio como DISCORDÂNCIA

Esta exigência desanimava muitos advogados, que consideravam impossível conseguir a anuência do antigo proprietário. Embora em muitos casos seja possível sim conseguir esta anuência, os colegas desistiam antes mesmo de começar a estudar esta matéria.

No entanto, a lei13.465 de 11 de Julho de 2017, alterou diversos aspectos da usucapião extrajudicial, inclusive este § 2º. Agora, o silêncio é interpretado como CONCORDÂNCIA.

5 – Quais os requisitos do artigo 216-A?

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. 3

9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

10º . Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

Como você pode ver, a Usucapião Extrajudicial trouxe ótimas oportunidades para os advogados que desejam ter um retorno financeiro entre 90 e 120 dias!

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