Usucapião extrajudicial no NCPC - o que ninguém te conta

Seguindo a tendência de desjudicialização presente no direito brasileiro, o Novo Código de Processo civil trouxe como novidade a possibilidade de processar a usucapião através da via extrajudicial.

Isso, juntamente com outros procedimentos extrajudiciais (como o divórcio e o inventário, entre outros), está abrindo oportunidade para um novo tipo de advocacia, desapegada do aspecto litigioso, que é advocacia extrajudicial.

Diminuir a quantidade ações judiciais, além de contribuir desafogar o Judiciário, evita que advogados (e clientes) esperem anos e anos pela solução do seu problema jurídico. Afinal, sabemos quanto tempo demora um processo na via judicial.

Além disso, a advocacia extrajudicial, principalmente o usucapião extrajudicial, esconde uma oportunidade de ganhos para a advocacia que escritório grande nenhum conta para nós, meros mortais.

Mas como eu sou “fuçada” (e tenho bons amigos), conversei com um advogado especialista em Direito Registral e Direito Imobiliário, Dr. Rodrigo Vilas Boas, para poder escrever um artigo aqui no blog para ajudar a divulgar esta oportunidade entre meus colegas.

Também preparamos uma palestra online sobre o assunto, bem mais aprofundada.

A inscrição é gratuita.

1) O que é usucapião extrajudicial?

O Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil adicionou à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A.

Esta norma criou a possibilidade do reconhecimento extrajudicial da usucapião, ou seja, sem precisar de um processo judicial. Saliento que este procedimento é opcional e, se a parte quiser, pode optar pela via judicial.

O procedimento será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.

Importante destacar que a presença do advogado é obrigatória neste procedimento.

2) Documentos necessários

De acordo com o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, os documentos necessários para que seja processado um pedido de usucapião extrajudicial são:

1. ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 do Código de Processo Civil
2. planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
3. certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
4. justo título* ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

* Sobre o justo título, leia o item “3) Quando é possível optar pela via extrajudicial?”

3) Quando é possível optar pela via extrajudicial?

É possível optar pela via extrajudicial da usucapião quando o requerente reúne todos os documentos elencados nos inciso do art. 216-A, com exceção do inciso IV, que trata do justo título.

De acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Públicos (incluído pela Lei 13.465/2017), caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório.

4) O procedimento de usucapião extrajudicial no cartório

Com a ajuda do meu colega, Dr. Rodrigo Vilas Boas, elaborei o infográfico abaixo, que mostra, passo a passo, como é o procedimento de usucapião extrajudicial no cartório.

Primeiramente, é preciso que o seu processo tenha sido corretamente pré-examinado. Só assim é possível garantir que teremos um processo livre de exigências que caminhe rapidamente.

O pré-exame é o momento em que o advogado vai analisar a certidão do imóvel (e demais documentos reunidos pelo cliente) para saber se existe alguma quebra de princípios do direito registral.

Isso deve ser feito antes de se protocolar o pedido de usucapião para que o este seja corretamente formulado, evitando-se as notas devolutivas e exigências do cartório, que podem prolongar muito o procedimento.

Os 10 passos:

1. Cálculo dos emolumentos devidos
2. Pagamento dos emolumentos
3. Reapresentação do processo
4. Prenotação – o processo ganha um número de ordem
5. Procedimento de buscas – verifica-se a existência de ônus que impeçam a transmissão do imóvel a terceiros
6. Exame e Registro – Verifica-se se há exigências a serem formuladas
7. Existem exigências a serem cumpridas
8. Examinador emite Nota Devolutiva – exposição das exigências e devolução do processo para a parte cumprir as exigências
9. Cumpridas as exigências
10. Reentrada do processo no cartório
11. Nova prenotação
12. Repetição de todas as fases até chegar à fase 6
13. Não existem exigências a serem cumpridas
14. Notificação do Município / Estado / União pelo cartório
15. Publicação do Edital pela Parte – para ciência de terceiros.

Após isso, o processo é encaminhado para Registro e abre-se nova matrícula para o imóvel. A parte pode, então, solicitar a matrícula do seu imóvel.

5) Vantagens de optar pela via extrajudicial

Existem diversas vantagens em se optar pela via extrajudicial no procedimento de usucapião, quando possível, mas vou resumir em dois itens que, para mim, são os mais importantes:

1) Procedimento mais célere que na via judicial

A Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser concluída no Registro de Imóveis num prazo de pode variar de 90 a 120 dias em média, no caso de um processo bem feito e corretamente pré-examinado.

2) Honorários

A tabela de honorários da OAB/SP estabelece que o piso dos honorários contratuais, em usucapião, deverão ser 20% do valor do bem e, no mínimo, R$ 4.253,68 (valores para 2017).

Tenha em mente que o valor de um imóvel, após sua regularização, pode aumentar de 30% a 50% em comparação com este imóvel em situação de posse.

Junte este item com o anterior e poderemos contornar o problema do retorno financeiro demorado enfrentado por muitos escritórios de advocacia.

6) Silêncio – discordância ou concordância?

A redação original do § 2º do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, trazida pelo Novo CPC, estabelecia que, se a planta não possuísse a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais, este(s) seria(m) notificado pelo registrador para manifestar seu consentimento em 15 dias, sendo interpretado o silêncio como discordância.

Esta exigência desanimava muitos advogados, que consideravam impossível conseguir a anuência do antigo proprietário. Embora em muitos casos seja possível sim conseguir esta anuência, os colegas desistiam antes mesmo de começar a estudar esta matéria.

No entanto, para nossa alegria, a lei 13.465 de 11 de Julho de 2017, alterou diversos aspectos da usucapião extrajudicial, inclusive este § 2º. Agora, o silêncio é interpretado como concordância.

Não tem mais desculpas para não estudar 😉

7) A sacada que poucos enxergam

Para enxergar a grande oportunidade que é a usucapião extrajudicial, é preciso ter conhecimentos sobre direito registral imobiliário e também sobre o mercado de empreendimentos imobiliários.

O advogado que eu mencionei no começo deste artigo, Dr. Rodrigo Vilas Boas, possui tais conhecimentos e nos dá várias dicas preciosas.

Vou resumir aqui algumas das dicas dele. Mas, se você quiser aprofundar seu conhecimento nesta matéria, recomendo que assista a palestra online que o Dr. Rodrigo e eu preparamos para ensinar como acelerar o faturamento do seu escritório em 120 dias. Clique aqui para fazer a inscrição gratuitamente.

7.1) Momento do Mercado Imobiliário

Com a atual crise econômica a venda de imóveis despencou, chegando ao auge de seu desaquecimento em 2016. Ao mesmo tempo, o desemprego e a queda de receita da classe média fez crescer o endividamento e a inadimplência como não víamos há muito tempo.

A saída para várias dessas pessoas endividadas de classe média muitas vezes é a venda de algum imóvel – até mesmo a própria casa onde residem (para alugar um menor). Ou então a obtenção de um empréstimo imobiliário, dando este imóvel como garantia.

E se o imóvel que essa pessoa tem para dispor do seu patrimônio não estiver em

seu nome, sendo apenas uma posse? Esse posseiro é um cliente em potencial para a usucapião extrajudicial.

Este imóvel sofre uma redução de 30% a 50% a em seu valor de mercado comparado a um imóvel equivalente que tenha sua propriedade regularizada no Registro de Imóveis. Ademais, não pode ser dado como garantia em um empréstimo.

Este é apenas um dos muitos exemplos em que uma pessoa que tenha um imóvel em situação irregular possa querer regularizá-lo.

7.2) Loteamentos irregulares

Outro ótimo exemplo de demanda para regularização de imóveis através da usucapião extrajudicial são os loteamentos irregulares.

A partir da década de 80, muitos loteamentos foram realizados em terrenos que antes eram enormes sítios. Muitas dessas propriedades eram loteadas por herdeiros que ignoraram os assuntos complicados, como inventários que pareciam intermináveis.

Fora isso, regularizar um loteamento junto à prefeitura para que este fosse comercializado, obedecendo toda a legislação, não era (e não é) a tarefa mais fácil do mundo. E, quando obtinham a aprovação do loteamento com a prefeitura, ainda existia a barreira do Registro de Imóveis, com suas complexas exigências.

Por isso, as vendas eram realizadas através de instrumentos “alternativos” como:

• Promessas de Venda e Compra vinculadas à:
  • Término do inventário;
  • Regularização junto a prefeituras;
  • Desmembramento da área junto ao Registro de Imóveis;
• Cessão de Direitos de Posse;
• Cessão de Direitos Hereditários de Fração de Terreno.

Anos depois, esses loteamentos irregulares são hoje partes enormes de bairros (ou bairros inteiros). Destaque-se que, apesar dos imóveis não possuírem habite-se, a prefeitura cobra IPTU e, muitas vezes, faz obras de infraestrutura nesses bairros.

Muitas dessas pessoas que possuem imóveis nestas condições sabem da localização, ainda hoje, desses loteadores ou da imobiliária que intermediou a venda, o que torna viável notificar o antigo proprietário e, até mesmo, conseguir sua anuência.

7.3) Escalando o negócio

Como nesses loteamentos irregulares, hoje bairros, muitas pessoas precisam regularizar seu imóvel, é possível você escalar o seu negócio pois, após regularizar rapidamente o imóvel do primeiro cliente, a notícia vai se espalhar como fogo no palheiro, hehe!

Espero que este artigo tenha sido útil e que tenha sanado máximo possível das suas dúvidas quanto a usucapião extrajudicial. Muitos grandes escritórios já perceberam que esta área é muito lucrativa, e pequenos e médios escritório também podem atuar com esta matéria, se tiverem o conhecimento correto.

Para continuar aprendendo sobre usucapião extrajudicial, assista a palestra online “Como acelerar o faturamento do seu escritório em 120 dias”. Eu e o Dr. Rodrigo a preparamos com muita dedicação e a inscrição é gratuita.

FONTES:

Código de Processo Civil;

Lei de Registros Públicos;

E-book Usucapião Extrajudicial na Prática – Guia Definitivo do Advogado.